西部证券-房地产行业2025年8月25日上海地产新政点评：上海迎新一轮宽松政策，行业止跌回稳方向明确

“精选摘要：-1%，销售市场有小幅改善。稳固行业止跌回稳方向明确，政策具风向标意义。8月18日，国务院第九次全体会议强调要采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，行业修复方向明确，近期北上政策虽辐射群体相对有限，但可向市场传递积极信号，具备风向标意义，若政策效果不佳，仍可期待新一轮增量政策。投资建议：。”

1. 8月25日，上海继北京放松地产政策后，迎来宽松政策，政策放松强度略强于北京。

2. 本次上海放松政策包括：1）满足购房要求的居民外环外不限购套数；2）成年单身/离异限购套数与家庭一致；3）不再区分首套、二套房贷利率；4）提高公积金贷款额度，支持提取公积金支付首付，不影响公积金贷款额度；5）非沪籍家庭购买首套住房暂免征房产税，二套及以上合并计算征收面积，给予人均免征面积60平，较北京增加不再区分首套、二套房贷利率，及房产税优惠两项政策，政策放松力度略强于北京。

3. 改善刚需均受益，有望提升上海市场热度，非沪籍客户、新房市场获政策倾斜。

4. 改善群体是政策预期进一步激发的主要群体，包括外环外不限购套数，不再区分首套二套房贷利率，均有助于多套置业需求客户降低置业门槛及成本；公积金推行“又提又贷”，拓宽“以租养贷”通道，利好最为敏感的刚需客户；满足要求非沪籍客户首套暂免征房产税，且由此前限购1套放松至不限购，利于吸引外来置业需求；此外，提取公积金为首付，提高公积金贷款额度，不再区分单身及家庭均面向新房，新房市场获政策倾斜关注。

5. 8月高频数据显示一二手房市场尚处于承压阶段，北京新政后市场有小幅改善。

6. 截至8月21日，8月新房高频成交套数日均同比/环比分别为-19.3%/-6.9%，二手房高频成交套数日均同比/环比分别为-3.4%/-10.6%，一二手房市场仍承压；北京政策出台后2周新房/二手房日均签约套数环比分别为+38%/+19%，同比分别为-16%/-1%，销售市场有小幅改善。

7. 稳固行业止跌回稳方向明确，政策具风向标意义。

8. 8月18日，国务院第九次全体会议强调要采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，行业修复方向明确，近期北上政策虽辐射群体相对有限，但可向市场传递积极信号，具备风向标意义，若政策效果不佳，仍可期待新一轮增量政策。

9. 投资建议：本次上海政策宽松力度略大于北京，除放松外围限购、不再区分单身家庭购房、优化公积金政策外，额外放松房产税政策，不再区分首套二套房贷利率，预计将促进需求释放，改善销售市场表现；虽然北上宽松政策辐射群体相对有限，但具备风向标意义，指明政策端呵护行业止跌回稳决心，若效果不佳仍有其他增量政策出台预期，建议根据本轮政策效果，调整政策博弈节奏；推荐二手房交易中介龙头贝壳、深圳城中村改造龙头天健集团、区域龙头滨江集团、优质国企越秀地产，商业消费属性的民企新城控股，建议关注央国企行业龙头华润置地、中国海外发展，品质类房企绿城中国。

10. 风险提示：房地产政策调控效果不及预期风险；商品房销售复苏不及预期风险；开发商资金链缓解情况不及预期风险。