国联民生证券-房地产行业点评研究：上海楼市新政落地，政策预期叠加估值修复共振

“精选摘要：社保达到1年的非沪籍居民家庭，成年单身人士按照家庭执行），在外环外购买商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数；同时完善个人住房房产税政策，衔接优化住房限购政策。我们认为，此政策或进一步扩大购房者群体范围，促进潜在需求释放，缓解外围区域库存压力。公积金与商贷双向发力，购房成本进一步降低。”

1. 行业事件2025年8月25日，上海市住房城乡建设管理委等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》。

2. 限购结构性放松，促进外围需求释放通知提出，对于符合条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社保达到1年的非沪籍居民家庭，成年单身人士按照家庭执行），在外环外购买商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数；同时完善个人住房房产税政策，衔接优化住房限购政策。

3. 我们认为，此政策或进一步扩大购房者群体范围，促进潜在需求释放，缓解外围区域库存压力。

4. 公积金与商贷双向发力，购房成本进一步降低通知提出，提高住房公积金贷款额度，首套最高贷款额度从192万元提升至216万元，二套从130万元提升至149.5万元，支持住房公积金“又提又贷”；此外，商业贷款利率定价机制不再区分首套和二套住房。

5. 我们认为，公积金政策优化将进一步降低购房门槛，商贷利率改革则降低居民购房利息成本，均可显著缓解购房资金压力，需求侧有望持续修复。

6. 新房市场冷热分化，政策助力结构改善上海主城区新房成交热度较高，但外围区域去化仍有压力。

7. 根据中指院数据，2025年1-7月，上海外环内、外环外新房累计成交面积同比分别+12.9%、-18.7%；二手房累计成交面积同比分别+22.8%、+14.8%。

8. 新房库存主要集中在外环外区域，截至2025年7月，外环外库存占比74.6%，去化周期增长至17.6个月；二手房库存处于历史高位，全市去化周期增长至20.7个月。

9. 我们认为，新政通过“稳核心，松外围”，释放合理住房需求，或缓解外围库存压力，促进市场平稳发展。

10. 投资建议：推荐核心城市核心区持续拿地的龙头房企继北京政策宽松后，上海跟进一系列调整措施，有望加速外围区域库存去化，优化整体市场结构。

11. 上半年建发国际集团、绿城中国等房企已经出现毛利率回升的迹象，行业毛利率拐点或已到来。

12. 当前房地产板块整体估值仍处于低位区间，配置价值显现。

13. 推荐持续在一线和强二线城市核心区域拿地的改善型房企，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、中国海外发展、建发股份等；关注拥有核心竞争力的房产中介平台，如贝壳等。

14. 风险提示：政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不及预期。