平安证券-保利发展-600048-抢销售抢资金，投资精准资源优化

“精选摘要：，同比下降16.1%，归母净利润27.1亿元，同比下降63.5%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降1.4个百分点至14.6%；2）投资收益同比减少7.8亿元；3）少数股东损益占比同比提升28.1个百分点至58.7%。销售稳居前列，投资精准高效：2025H1公司实现签约金额1。”

1. 事项：公司公布2025年半年报，上半年实现营业收入1168.6亿元，同比下降16.1%，归母净利润27.1亿元，同比下降63.5%，与业绩预告基本一致。

2. 平安观点：多因素致业绩承压：2025H1公司实现营业收入1168.6亿元，同比下降16.1%，归母净利润27.1亿元，同比下降63.5%。

3. 归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降1.4个百分点至14.6%；2）投资收益同比减少7.8亿元；3）少数股东损益占比同比提升28.1个百分点至58.7%。

4. 销售稳居前列，投资精准高效：2025H1公司实现签约金额1451.7亿元，站稳行业龙头位置，同比下降16.2%；实现签约面积713.5万平米，签约均价提升至2.03万元/平米。

5. 其中，2021年及以前获取的存量项目签约金额514亿元，占比35%，2022年及之后获取的增量项目签约金额约937亿元，占比65%，较2024年全年进一步提升5个百分点。

6. 存量项目“老盘新做、全面焕新”，存量未开发资源“以销定产”，H1新完成“调转换退”51万平米。

7. 2025H1新增项目26个，位于北京、上海、杭州、西安、石家庄等核心城市，项目总地价509亿元，总计容面积228万平米，环比2024年下半年分别下降8.6%、增长7%；拓展金额权益比87%，稳定在近年较高水平。

8. 其中，8个项目已首开销售，H1签约超40亿元；8个项目挂钩存量土地置换或资金回收，加速存量问题化解。

9. H1末待售项目计容面积5855万平米，较年初下降403万平米，其中增量项目待售计容面积894万平米，较年初下降84万平米。

10. 大力抢抓回笼，加强负债管理：2025H1公司实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高15个百分点，当期销售回笼率65.3%，同比提升9个百分点，同时尽力盘活资金，实现经营活动现金净流入160.2亿元，同比由负转正。

11. 期末货币资金余额1385.6亿元，占总资产比例保持10%以上，另有593亿元已售待回笼资金，未来可动用资金充裕。

12. 期末三年以上到期有息负债占比42.8%，较年初提升3.2个百分点，一年内到期有息负债占比21.4%，较年初下降2.9个百分点；资产负债率73.5%，扣除预收款的资产负债率63.3%、净负债率59.6%，较期初分别下降0.8、1.4和3个百分点；期内新增有息负债平均成本降低21BP至2.71%，期末综合成本2.89%，融资成本进一步下降。

13. 投资建议：考虑公司待结资源仍相对充足、2024年下半年减值计提导致全年业绩基数较低，维持原有预测，预计公司2025-2027年EPS分别为0.46元、0.54元、0.63元，当前股价对应PE分别为18.2倍、15.3倍、13.2倍。

14. 公司可动用资金充裕，融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，新增项目兑现度整体较好，有望平稳穿越周期并持续向好发展，维持“推荐”评级。

15. 风险提示：1）若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。