方正证券-总量速评报告：上海楼市新政解读，边际优化，推动地产情绪改善

“精选摘要：环外购房套数限制、优化公积金与信贷政策、减免房产税三大举措，精准激活改善需求并引导职住平衡。摘要第一，上海“825新政”出台，主要因当前楼市与居民购房端双重承压：二手房价格已连续25个月同比下跌，6月后跌幅进一步扩大，二季度起环比价格增速也持续下行；居民实际购房首付比例达68%，杠杆使用意。”

1. 事件2025年8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心等六部门联合发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（简称“825新政”），通过取消外环外购房套数限制、优化公积金与信贷政策、减免房产税三大举措，精准激活改善需求并引导职住平衡。

2. 摘要第一，上海“825新政”出台，主要因当前楼市与居民购房端双重承压：二手房价格已连续25个月同比下跌，6月后跌幅进一步扩大，二季度起环比价格增速也持续下行；居民实际购房首付比例达68%，杠杆使用意愿较弱、信贷条件待优化；同时为跟进北京8月五环外限购放宽政策，契合“精准支持需求、促进职住平衡”的调控方向。

3. 第二，新政核心围绕三方面关键调整：限购上外环外彻底取消套数限制，沪籍无需额外社保、非沪籍社保满1年即可购买（含二手房），外环内仍保持非沪籍限购1套、社保满3年的原有政策，实现“郊区去库存、核心保稳定”；信贷与公积金端，商贷取消首套与二套利率区分，公积金最高额度提至184万（多子女家庭216万），且支持提取余额付首付；房产税对非沪籍首套免征，二套给予人均60㎡免税面积，降低新市民持有成本。

4. 第三，政策短期或带动外环外周度成交量环比增长，嘉定、松江等轨交成熟板块弹性最突出；中期能减轻改善群体还贷压力，释放改善与刚需购房需求；但同时也存在资金与需求从三四线向一线城市外溢的情况，从而加剧全国市场分化的可能。

5. 第四，此次新政属边际优化，尚未解决行业库存高压、购买力瓶颈等核心问题，但9月将进入地产政策强预期窗口，深圳大概率跟进松绑光明、龙岗等郊区限购，形成“京沪深”政策协同；且6月全国地方政府专项债发行超8000亿元（环比增60%），房地产类专项债为后续收储提供资金支撑，建议关注地产板块，虽政策难快速推动行业止跌，但强预期可改善地产股流动性。

6. 风险提示：地产增量政策不及预期，房企信用风险出清缓慢，后续居民可支配收入增速下行等。