光大证券-越秀服务-6626.HK-2025年中期业绩点评：物管增长稳健，分红预期稳定

“精选摘要：2025年中期业绩公告，报告期内实现收入19.6亿元，同比增长0.1%，其中非商业板块收入15.9亿元，同比-0.6%，商业板块收入3.7亿元，同比+3.1%；毛利率21.3%，同比下滑4.6pct，归母净利润2.4亿元，同比下降13.7%，宣派中期股息每股0.08元，派息率50%，同比持。”

1. 事件：越秀服务2025年中期营收持平，归母净利润下降14%，中期派息率50%。

2. 公司发布2025年中期业绩公告，报告期内实现收入19.6亿元，同比增长0.1%，其中非商业板块收入15.9亿元，同比-0.6%，商业板块收入3.7亿元，同比+3.1%；毛利率21.3%，同比下滑4.6pct，归母净利润2.4亿元，同比下降13.7%，宣派中期股息每股0.08元，派息率50%，同比持平。

3. 点评：管理规模稳步提升，物管业绩中高速增长，短期增值服务结构调整。

4. 1）管理规模稳步提升，物管业绩中高速增长。

5. 截至2025年6月30日，公司在管面积7231万㎡，较2024年末净增加300万㎡（2025年上半年新增管理面积513万㎡，退出项目面积213万㎡），从业态构成上看，在管面积中62%为住宅业态，15%为TOD，15%为商业及产业园，8%为公建；从区域分布上看，62%位于大湾区，在管业态丰富且区域集中度高，有助于后续公司拓展新项目，同时发挥规模效应，提升经营效率。

6. 得益于管理面积增加，2025年上半年公司非商业物业管理服务实现收入7.2亿元，同比增长19.2%，高于整体营收增速；物业管理收入占总收入比重同比提升5.8pct至36.5%，业绩增长保障性提升。

7. 2）增值服务战略优化，短期结构调整。

8. 2025年上半年，社区增值服务收入5.6亿元，同比减少13.5%；社区增值业务毛利1.5亿元，同比减少21.4%，主要由于高毛利率的房屋装修业务在2024年同期集中交付，而2025年上半年该业务规模缩减；展望后续，公司通过积极调整增值服务结构应对业绩波动，例如用户端聚焦车/老/小/宠的生活服务需求，资产端打造一站式房屋租售、局改、美居等的经营服务公司，同时在智慧校园、机电消防、社区商业、会所运营等非住宅业态积极发力布局，打开增值服务成长空间。

9. 3）行政开支费率降低，在手现金充沛，分红预期稳定。

10. 2025年上半年公司行政开支费率7.3%，同比下滑0.8pct，截至2025年6月30日，公司在手现金47.9亿元，较2024年末小幅增加；上半年公司银行利息收入5100万元，分红金额1.2亿元，我们认为公司资金充沛，具备稳定的分红能力，以及通过收并购扩张业务规模，提升项目密度的潜力。

11. 盈利预测、估值与评级：公司关联方越秀地产销售表现出色，拿地积极，后续有较为充足的优质项目交付给越秀服务管理，越秀服务物业管理业务增长保障性较强；考虑社区增值服务结构调整、非业主增值服务增长放缓，我们调整公司25-27年归母净利润预测至4.6/5.0/5.6亿元，下调幅度为25%/25%/26%；对应PE为8/8/7倍，国企物管，增长稳定，分红保障性高，当前估值具备吸引力，维持“买入”评级。

12. 风险提示：外拓不及预期，增值服务开展不及预期，毛利率下滑超出预期。