平安证券-中国海外发展-0688.HK-储备项目优质，商业REIT获受理

“精选摘要：销售额排名行业第2，整体市占率2.72%；区域布局上持续聚焦重点城市，发布“中海好房子LivingOS系统”，北上首批中海好房子陆续上市销售，北京、上海、广州、深圳、香港、天津6城销售额均超50亿，其中北京单城超300亿。2025年7月末公司购地22宗，总购地金额550.1亿元，投资规模行。”

1. 事项：公司发布2025半年报，2025H1实现收入832.19亿元，同比下滑4.27%；归母净利润85.99亿元，同比下滑16.62%，拟派发中期股息每股25港仙。

2. 平安观点：销售争先，聚焦核心城市。

3. 2025H1公司销售金额1201.5亿元，全口径及权益销售额排名行业第2，整体市占率2.72%；区域布局上持续聚焦重点城市，发布“中海好房子LivingOS系统”，北上首批中海好房子陆续上市销售，北京、上海、广州、深圳、香港、天津6城销售额均超50亿，其中北京单城超300亿。

4. 2025年7月末公司购地22宗，总购地金额550.1亿元，投资规模行业第一，其中一线城市及强二线占比86%，有望受益核心区“好房子”企稳。

5. 截至2025H1末，公司（不含中海宏洋）土储总建筑面积2693.2万平米，权益面积2366.5万平米，H2预计仍有北京树村项目、深圳后海项目等重点项目入市，带动销售去化表现。

6. 公司首个商业REIT获监管受理，财务优势加持下发展动能充足。

7. 公司2024年商业运营收入35.4亿元，较上年同期持平，其中购物中心、写字楼收入贡献占比81%，一线城市项目收入占比提升至47%，资产结构持续优化。

8. 北京中海大吉巷、中海金融中心36万平米城市更新综合体入市，成为首都核心区域城市更新示范样本，首个商业REIT获中国证监会及深交所受理，为公募REITs市场首单打通“收购-改造-提升-退出”全流程资本闭环范本。

9. 公司三条红线保持绿档达标，平均融资成本仅2.9%，处于行业低位区间，H1境内债券发行5年期利率低至1.8%，10年期利率低至2.37%；持续优化融资结构，人民币负债占比84.8%；有息负债规模进一步压降至2274.5亿元，期内减少141.2亿元；在手现金1089.6亿元，占总资产12.1%，助力公司充分把握市场机遇。

10. 投资建议：公司作为头部房企，长期坚持高质量发展、精细化管理与稳健经营，同时凭借运营、品牌及信用等优势，把握地市、楼市机会。

11. 我们维持公司2025-2027年EPS预测1.46元、1.49元、1.51元，当前股价（截至2025年8月26日）对应PE分别为8.9倍、8.7倍、8.6倍，维持“推荐”评级。

12. 风险提示：1）公司毛利率存在下滑风险：若销售景气度持续下滑，房企“以价换量”加剧，仍将制约结算端毛利率；2）拿地力度不及预期风险：若后续土拍规则调整或地市波动，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策改善不及预期，楼市修复不及预期风险。