国金证券-房地产行业研究周报：城中村改造专项债提速，专项债收地等待进一步落地

“精选摘要：金仍然较为紧缺。若后续专项债非“自审自发”地区能实现新的突破，并针对性优化相关政策，有望加速各地推进收回收购存量闲置土地。投资建议近期北京五环外限购套数取消以及有望出台政策推动央企和AMC收储存量房等消息，反映当前市场对于地产进一步出台政策预期较为乐观。此外从财政端来看，专项债对城中村改造。”

1. 行业点评本周A股地产、港股物业均上涨，港股地产下跌。

2. 本周（8.16-8.22）本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.5%，在各板块中位列第31；恒生港股房地产板块涨跌幅为-0.6%，在各板块中位列第9。

3. 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.5%，沪深300指数涨跌幅为+4.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.7%和-3.1%。

4. 土地市场溢价率有所回落。

5. 本周（8.16-8.22）全国300城宅地成交建面553万㎡，单周环比-14%，单周同比-52%，平均溢价率5%。

6. 2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面23666万㎡，累计同比-5.4%；年初至今，绿城中国、中海地产、保利发展、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。

7. 本周(8.16-8.22)47个城市商品房销售285万方，成交量环比+8%，同比-11%，整体维持季节性低位；7月新房售价环比-0.3%，环比跌幅持平，同比-3.4%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度下行趋缓。

8. 本周分能级来看：一线城市周环比+5%，周同比-37%；二线城市周环比+38%，周同比+6%；三四线城市周环比-13%，周同比-12%。

9. 本周(8.16-8.22)22个城市二手房成交227万方，成交量环比+4%，同比+8%，与去年同期水平相当；7月二手房售价环比-0.5%，环比降幅略有收窄，同比-5.9%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度底部企稳。

10. 本周分能级来看：一线城市周环比+7%，周同比+8%；二线城市周环比+9%，周同比+5%；三四线城市周环比-9%，周同比+16%。

11. 城中村改造专项债显著增加，有望推动城改加速。

12. 根据中指院统计，2025年前7月城中村改造融资573亿元，较2024年同期增加475亿元，同比增长487%。

13. 分城市能级来看，2025年前7月一线城市增长最为显著，累计发行规模达到329亿元，同比增长了43.4倍。

14. 背后反映的是近年来一线城市更为稳健的新房市场走势、可控的库存指标，尤其是2025年以来层出不穷的高溢价宅地，为城中村改造提速提供了更为充分的发展环境。

15. 考虑到城中村改造带来的土地腾退为城市发展提供更为宽敞的空间，在推动城市高质量发展的同时，提高土地要素的使用效率，有望助力房地产市场进一步企稳。

16. 专项债收地落地节奏偏慢，等待政策发力。

17. 根据中指不完全统计，截至8月18日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超4300宗，总用地面积超2.2亿平方米，总金额超5500亿元。

18. 从不同地区来看，31个省市中有26个省市公示拟使用专项债收购存量土地情况，其中广东省公示拟收储总金额近790亿元，位居第一。

19. 但截至8月18日，广东、湖南、安徽、山东等7省已发行/即将发行的用于收购存量闲置土地的专项债总金额超1500亿元，仅占拟收储总金额的27%，反映当前收购存量土地资金仍然较为紧缺。

20. 若后续专项债非“自审自发”地区能实现新的突破，并针对性优化相关政策，有望加速各地推进收回收购存量闲置土地。

21. 投资建议近期北京五环外限购套数取消以及有望出台政策推动央企和AMC收储存量房等消息，反映当前市场对于地产进一步出台政策预期较为乐观。

22. 此外从财政端来看，专项债对城中村改造和收购存量土地均给到一定支持，预计后续落地速度有望加速。

23. 考虑到当前地产板块估值偏低，建议逢低配置地产股。

24. 推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的：开发商首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展。

25. 中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳、我爱我家；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。

26. 风险提示宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约。