华创证券-房地产行业周报（2025年第33周）：新房二手房成交低位波动，招商蛇口发行10亿元中期票据

“精选摘要：安街道A002-0108宗地，综合楼面单价约59586.21元/平方米，溢价率34.81%。销售端：第33周新房成交环比下降2%，二手房成交环比上升2%。1）本周20城商品房成交面积140万方，商品房日平均成交面积20.0万方，环比下降2%，同比下降21%。2）从累计数据来看，年初至今20。”

1. 板块行情：第33周（8月11日-8月15日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨3.9%，在31个一级行业板块中排名第6。

2. 政策要闻：地方层面：1）天津：8月13日，天津市住房公积金管理中心发布通知，明确缴存人购买本市存量房可提取账户余额直接支付首付款。

3. 2）广州：8月13日，广州市发布《关于加强农村住宅建设管理的实施意见》，明确了“一户一宅”的认定标准，包括夫妻与未成年子女、父母与一子女同户等情形。

4. 3）福州：8月13日，福州市自然资源和规划局、福州市住房和城乡建设局、福州市不动产登记和交易中心联合下发“关于印发《关于支持房地产项目开发建设的若干措施》的通知，从精简规划建设审批、优化容积率计算规则、优化项目规划管理、优化项目验收机制和支持项目预售回款等五个方面，梳理了16条支持政策。

5. 4）长沙县：8月14日，长沙县住建局、自然资源局及财政局三部门联合发布《关于推动长沙县房地产市场平稳健康发展的若干措施》，从激励住房消费、提振投资信心及强化要素保障三方面提出十条措施，以多维度减负担优服务，为县域楼市注入“强心针”。

6. 5）海南：8月15日，海南省住房和城乡建设厅发布《进一步优化调整有关调控政策的通知》，明确对商品住房去化周期较高的市县，在城市更新过程中涉及被征迁居民安置的，鼓励优先采用“以购代建”方式进行安置。

7. 公司动态：1）中国金茂：8月11日发布公告，公司2025年7月单月签约销售金额84.6亿元人民币，签约销售建筑面积376,634.63平方米。

8. 2025年1-7月累计签约销售金额618.07亿元人民币（含8个城市运营项目），累计签约销售建筑面积2,770,492.15平方米。

9. 截至7月末已认购未签约物业销售金额5.67亿元人民币。

10. 2）华润置地：8月13日，华润置地有限公司发布7月拿地通讯。

11. 公告显示，2025年7月，华润置地在香港、柳州及杭州共收购3幅地块，总楼面面积约27.21万平方米，应付权益对价为15.5亿元。

12. 3）招商蛇口、华润置地：8月15日，招商联合华润以86.4亿元竞得深圳宝安区新安街道A002-0108宗地，综合楼面单价约59586.21元/平方米，溢价率34.81%。

13. 销售端：第33周新房成交环比下降2%，二手房成交环比上升2%。

14. 1）本周20城商品房成交面积140万方，商品房日平均成交面积20.0万方，环比下降2%，同比下降21%。

15. 2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积6380万方，累计同比下降8%。

16. 3）第33周11城二手房成交面积173万方，日平均成交面积24.8万方，环比上升2%，同比下降2%。

17. 4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积6413万方，同比上升13%。

18. 投资策略：部分核心城市新房、宅地成交热度较高均为优质供给驱动，但优质供给也会挤压老库存和二手房去化，二者仍面临一定价格下行压力。

19. 有效的政策关键在于广义财政发力，期待城中村改造和收储进一步推进；二手房价或为地产见底的观测指标，核心逻辑是当前城市是二手房决定整体房价锚，新房基于高品质有溢价空间，二手房价企稳后才有量价回升的基础。

20. 建议关注：1）具备好产品护城河房企，有望表现出较强alpha属性；2）优质商业地产公司的租金稳定性；3）存量房中介业务方向。

21. 重点关注绿城中国、华润置地、太古地产、华润万象生活、贝壳-W等。

22. 风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。