国投证券-新城控股-601155-商业运营稳健，开发拖累降低

“精选摘要：%。地产销售：地产开发业务销售缩量价稳前7月，新城控股实现销售金额16.6亿，销售面积21.4万㎡，同比分别下降52.4%及54.2%，销售规模收缩压力仍存。销售均价7760.6元/㎡，同比增长4%。在持有业务贡献持续增长的稳定现金流，叠加债务压力下降的背景下，公司放慢周转，销售均价稳定，。”

1. 商业运营：持有物业租金收入稳步增长2025年1至7月，新城控股实现包含管理费、多种经营等零星管理费收入的商业运营总收入81.4亿，同比增长11.2%；其中，7月单月商业运营收入12亿，同比增长8.1%。

2. 分区域，江苏、浙江、安徽及山东合计贡献租金收入40.1亿，占累计租金收入的52.8%。

3. 受中小型城市消费复苏，叠加新项目开业，双方面贡献租金收入增长。

4. 截至7月，公司持有物业数量合计176座，持有物业总建筑面积1622.5万㎡，同比分别增长4.8%及5.1%。

5. 收入规模增长同时质量同步提升，1-7月，持有项目单项目平均租金收入4314.6万，同比增长6.1%。

6. 地产销售：地产开发业务销售缩量价稳前7月，新城控股实现销售金额16.6亿，销售面积21.4万㎡，同比分别下降52.4%及54.2%，销售规模收缩压力仍存。

7. 销售均价7760.6元/㎡，同比增长4%。

8. 在持有业务贡献持续增长的稳定现金流，叠加债务压力下降的背景下，公司放慢周转，销售均价稳定，山东、湖北、广东等区域实现销售均价增长。

9. 负债融资：美元债及中票成功发行2025年6月，新城控股母公司新城发展成功发行3亿美元境外债；8月，新城控股发行10亿5年期中票，票面利率2.68%。

10. 融资环境持续改善。

11. 相较于其他民营房企，新城控股持有+开发双轮驱动的业务模式下，持有业务的持续增长，不断带动现金流改善，在融资环境同步改善的背景下，开发业务可以不断通过更慢的周转速度，以时间换空间，保持销售均价的稳定。

12. 投资建议：买入-A投资评级，6个月目标价18元。

13. 我们预计公司2025年-2027年的收入增速分别为-28.4%、-34.4%、-30.9%，净利润的增速分别为9.3%、31.2%、15.6%，业务结构从传统地产开发向持有物业收租转型下，经营质量触底反转，当前股价对应公司2025年市净率水平0.59倍，目前申万房地产指数对应市净率0.79；首次给予买入-A的投资评级，6个月目标价为18元，相当于2025年0.67倍的市净率水平。

14. 风险提示：地产调控政策超预期收紧，行业销售下行超预期。