东北证券-华润置地-1109.HK-2025H1业绩点评：积极拿地，经常利润贡献超六成

“精选摘要：.2pct）。归母净利润118.8亿元（yoy+16.2%）；核心净利润100.0亿元。归母净利润增速略低于营收原因系项目结转，财务费用由8.8亿提升至15.2亿。销售保持平稳，投资核心城市。2025H1公司实现开发业务销售金额1103.0亿元（yoy-11.6%），排名稳居前三，其中一线。”

1. 事件：公司公布2025年中期报告，2025H1公司实现营收949.2亿元（yoy+19.9%）；毛利率24.0%（+1.8pct），归母净利润118.8亿元（yoy+16.2%）；核心净利润100.0亿元。

2. 点评：营收稳步增长，盈利水平稳定。

3. 2025H1公司实现营收949.2亿元（yoy+19.9%）；其中开发业务增长25.8%至743.6亿元。

4. 开发业务增长主要原因系结转结构优化（金额增长25.8%，面积下降7.2%），体现出公司布局能级有所提升。

5. 公司上半年实现毛利率24.0%（+1.8pct），其中开发业务毛利率为15.6%（+3.2pct）。

6. 归母净利润118.8亿元（yoy+16.2%）；核心净利润100.0亿元。

7. 归母净利润增速略低于营收原因系项目结转，财务费用由8.8亿提升至15.2亿。

8. 销售保持平稳，投资核心城市。

9. 2025H1公司实现开发业务销售金额1103.0亿元（yoy-11.6%），排名稳居前三，其中一线城市销售占比同比+8pct达到46%。

10. 同时保持优秀的销售能力，销售费率降低至2.9%（-0.5pct）。

11. 上半年公司新增投资项目18个，总金额447.3亿元，权益金额322.8亿元，拿地强度40.6%，均位于一二线城市。

12. 开发业务土地储备4119万方，为持续增长夯实基础。

13. 商业持续领先，经营质效双增。

14. 经常性业务收入增长2.5%至205.6亿元（其中经营性不动产/轻资产管理/生态圈业务分别为121.1/60.0/24.5亿元），占总营收的21.3%。

15. 核心净利润60.2亿元，贡献占比60.2%（+8.7pct）。

16. 在营购物中心94座租金收入104.2亿元（yoy+9.9%），出租率97.3%。

17. 零售额达到1101.5亿元（yoy+20.2%），经营利润率达到65.9%。

18. 华润商业REITs总市值首破百亿，稳居消费类第一，上市以来累计上涨52.2%，连续六季度分红累计4.95亿。

19. 资产结构稳健，财务持续优化。

20. 在手现金1202.4亿元，净有息负债率39.2%，加权资本成本较去年年底下降32bp至2.79%，维持行业最低水平。

21. 拟派发中期股息0.20元/股，与去年同期持平。

22. 盈利预测与估值。

23. 公司聚焦一二线城市，销售金额平稳，财务结构不断优化，土储结构优质，多元业务发力，商业业务居于领先地位。

24. 随着社会消费水平的提升，公司或将持续成长。

25. 我们预计公司2025-2027年分别可实现营业收入2834.8、2877.6、2989.9亿元；归母净利润分别为257.7、267.4、298.5亿元。

26. 对应PE分别为7.8X、7.5X、6.7X，首次覆盖，给予“买入”评级。

27. 风险提示：业绩预测和估值不达预期；业务拓展放缓；商业竞争加剧。