东北证券-越秀地产-0123.HK-2025H1业绩点评：持续聚焦好房子，营收销售高速增长

“精选摘要：4%位于一线及二线城市，区域结构进一步优化。资产结构稳健，财务持续优化。公司资产结构稳健，剔除预收账款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为64.6%、53.2%和1.7倍，维持“三道红线”绿档。有息负债总额1038.6亿元，较年初基本持平，加权平均借贷成本同比下降41个基点至3.1。”

1. 事件：公司公布2025年中期报告，2025H1公司实现营收475.7亿元（yoy+34.6%）；销售业绩615.0亿元（yoy+11.0%），毛利率10.6%（-3.1pct），归母净利润13.7亿元（yoy-25.2%）。

2. 点评：营收高位增长，盈利水平承压。

3. 2025H1公司实现营收475.7亿元（yoy+34.6%），其中开发业务/物业服务业分别增长34.2%/12.5%至440.3/16.1亿元。

4. 开发业务增长主要原因系结转规模增加（竣工面积同比增长72%），由于市场上2022年之后开发的项目利润普遍较低，导致上半年业绩增收不增利。

5. 公司上半年实现毛利率10.6%（-3.1pct），归母净利润13.7亿元（-yoy25.2%）；实现核心净利润15.2亿元（yoy-12.7%）。

6. 销售费用14.8亿元（yoy+35.5%)，与营收同步增长；管理费用6.19亿元（+yoy6%）。

7. 归母净利润下滑幅度更大的原因为少数股东权益由7.3亿提升至16.0亿，占用比例提升。

8. 销售逆势提升，聚焦核心城市。

9. 2025H1公司实现合同销售金额615.0亿元（yoy+11%），排名上升至行业第八，完成全年销售目标的51%。

10. 在百强房企平均销售额下滑13%的市场环境下体现出了公司的营销能力和产品能力。

11. 公司聚焦头部城市，一线城市的合同销售额贡献占比高达80.5%。

12. 北京销售金额达197.2亿元，同比提升255.1%，市占率第一。

13. 广州上海也分别实现了157.6亿和144.9亿。

14. 销售均价提升至每平方米4.21万元，同比上涨42.7%。

15. 土地储备优质，投资策略健康。

16. 公司上半年新增13幅土地，全部位于一线城市。

17. 总建筑面积148万平方米，权益金额109.6亿元。

18. 公司总土地储备达2043万平方米，其中94%位于一线及二线城市，区域结构进一步优化。

19. 资产结构稳健，财务持续优化。

20. 公司资产结构稳健，剔除预收账款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为64.6%、53.2%和1.7倍，维持“三道红线”绿档。

21. 有息负债总额1038.6亿元，较年初基本持平，加权平均借贷成本同比下降41个基点至3.16%，经营性现金流41.0亿元。

22. 盈利预测与估值。

23. 公司聚焦一线城市，打造优质产品，销售金额逆势跃升，财务结构不断优化，土储结构优质，未来发展安全。

24. 随着2022年前后的项目逐步出清，利润表现或将改善。

25. 我们预计公司2025-2027年分别可实现营业收入909.8、923.5、968.7亿元；归母净利润分别为11.2、12.7、14.6亿元。

26. 对应PE分别为16.4X、14.5X、12.5X，首次覆盖，给予“买入”评级。

27. 风险提示：业绩预测和估值不达预期；业务拓展放缓；应收款项回收受阻。