广发证券-房地产行业：上海发布楼市新政，开启地产政策调整期

“精选摘要：现了一定翘尾迹象，但上海地产市场本身基础较好，库存水平较低，且上海约85%的库存累计在外环非核心区，本次政策针对性较强，8月地产新政的及时出台，将更好助力上海市场的需求落地。再度开启地产政策调整活跃期，看好地产板块投资机会。25年以来较长的政策空窗期后，地产市场量价回落，25年8月，国常会。”

1. 核心观点：上海发布楼市新政，取消外环限购套数限制等。

2. 2025年8月25日，上海市住建委、房管局、财政局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，主要包含限购政策、利率及公积金政策三方面的新增放松：第一，对上海居民家庭及缴纳社保满1年的非居民家庭，取消外环购房套数限制；第二，单身人士开始按照居民家庭执行限购政策，即单身人士二套购房放松；第三，不再区分首二套房贷利率，即上海二套房贷利率下限由原先的LPR-5bp降至首套下限LPR-45bp；第四，公积金贷款最高额度上调15%，首套最高贷款额度从160万元提至184万元，多子女家庭首套从192万元提至216万元，二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元，且支持住房公积金“又提又贷”。

3. 套数放松配合二套利率下调，上海政策调整更细致。

4. 25年8月9日，北京也出台了限购放松政策，符合条件的居民家庭在五环外购房不限套数，与北京政策相比，上海政策配合限购套数的放松，出台了二套利率下调政策，政策调整更加细致全面。

5. 低库存+更细致的政策调整，上海政策效果可期。

6. 上海是全国最为健康的房地产市场，截至25年7月，上海取证未售库存736万方，对应去化周期7.6个月，为目前短期库存去化周期最低的城市。

7. 25年7月由于整体地产市场的不景气，上海去化周期也出现了一定翘尾迹象，但上海地产市场本身基础较好，库存水平较低，且上海约85%的库存累计在外环非核心区，本次政策针对性较强，8月地产新政的及时出台，将更好助力上海市场的需求落地。

8. 再度开启地产政策调整活跃期，看好地产板块投资机会。

9. 25年以来较长的政策空窗期后，地产市场量价回落，25年8月，国常会重提“止跌回稳”，并强调“采取有力措施”，北上接连取消外环购房套数限制，再度开启地产政策调整活跃期。

10. 下半年，常规政策中深圳限购放松仍有空间，非常规政策中收储规则和考核方式的调整可期待，供需两侧政策的持续发力将共同稳定市场预期，加大达成“止跌回稳”目标概率，房企经营质量将因此提升，看好地产板块投资机会。

11. 风险提示。

12. 未来基本面表现不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；未来融资环境收紧，对于渠道管控更加严格，信贷投放量减少；供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。