国海证券-公募REITs周报：二级市场收益承压，数据中心REITs逆势走强

“精选摘要：EITs加权平均周涨跌幅为-1.21%，表现优于特许经营权类REITs的-1.32%。按基础资产类型细分，保障性租赁住房板块以-3.21%涨幅领跌；消费基础设施板块录得最小跌幅（-0.63%）。个券层面，数据中心类REIT表现优异，南方万国数据中心REIT领涨（5.59%），南方润泽科技数。”

1. 投资要点：一级市场三单项目状态更新：根据交易所最新披露，截至2025年8月15日，年内公募REITs市场已成功发行14单产品，较去年同期（截至2024年8月）减少1单。

2. 目前处于已问询状态的REITs产品有2单；已受理状态1单；交易所已反馈意见3单，管理人已反馈意见3单；已通过审核3单；当前无产品处于已申报状态。

3. 本周（2025年8月11日至8月15日，下同），交易所审核状态更新的REITs项目共计3单。

4. 华夏凯德商业资产REIT审核状态更新为“已反馈”。

5. 中信建投沈阳国际软件园REIT审核状态更新为“已反馈”。

6. 国泰君安东久新经济产业园REIT审核状态更新为“已反馈”。

7. 二级市场REITs指数承压，市场活跃度降低：本周中证REITs全收益指数收盘下跌1.49%，表现逊于中债-新综合财富总值指数（周跌0.33%）、中证转债指数（周涨1.6%）、沪深300指数（周涨2.37%），优于红利指数（周跌1.68%）。

8. 截至2025年8月15日，全市场公募REITs总市值为2195.24亿元，较前一周（2212.33亿元）减少17.09亿元；本周日均换手率为0.64%，较前一周（0.75%）减少0.11个百分点，显示市场交投活跃度有所下降。

9. 消费基础设施跌幅最小，数据中心类REITs表现优异：按项目属性划分，产权类REITs加权平均周涨跌幅为-1.21%，表现优于特许经营权类REITs的-1.32%。

10. 按基础资产类型细分，保障性租赁住房板块以-3.21%涨幅领跌；消费基础设施板块录得最小跌幅（-0.63%）。

11. 个券层面，数据中心类REIT表现优异，南方万国数据中心REIT领涨（5.59%），南方润泽科技数据中心REIT紧随其后（4.26%）。

12. 保障性租赁住房换手率领先，园区基础设施成交量领先：从周度换手率角度看，保障性租赁住房板块以0.66%的换手率领先。

13. 从周度交易规模来看，园区基础设施类REITs以1.36亿份的成交量居首。

14. 产权类与特许经营权类估值差异持续：截至2025年8月15日，产权类REITs现金分派率均值3.87%，其中园区基础设施现金分派率（4.22%）居前；特许经营权类现金分派率均值7.88%，其中交通基础设施现金分派率（9.52%）领先。

15. 中债REITs估值收益率（IRR）层面，特许经营权类（4.16%）高于产权类（4.14%）。

16. PV乘数方面，产权类（1.28）高于特许经营权类（1.21）。

17. 风险提示：宏观经济与政策风险，底层资产运营风险，分红不及预期风险，流动性风险，数据测算误差风险，估值过高风险。