东方证券-房地产行业动态跟踪：上海新政跟进，强化对行业进入中长期修复通道的信心

“精选摘要：成本。今年Q2以来新房市场量价走弱的趋势下全年止跌回稳压力加剧，8月京沪相继“因城施策”在一定程度上强化了对行业中长期修复通道的信心，后续仍有较大政策空间，包括深圳跟进“因城施策”、以城市更新为抓手优化城中村和危旧房改造政策、存量房收储政策等，此外，美联储降息预期提升也为我国打开货币宽松空。”

1. 我们不同于市场的见解：1、此轮北京、上海新政节奏符合预期，力度较为克制，有助于区域库存去化。

2. 我们认为，这一系列“因城施策”强化了对行业中长期修复通道的信心，未来不需要过度猜测短期政策节奏，一方面在于在关键时刻，尤其是在“止跌回稳”压力加剧的情况下，会有更多、更全面的政策出台以提振市场，另一方面在于房地产主体风险亦在明显降低，新的地块的利润率回到了合理水平，通过时间的累积，还能持续经营的开发商的资产负债表会得到修复。

3. 2、地产股的修复并不完全依赖于政策具体的出台时间，无风险利率的下行和行业风险评价降低是推动地产股修复的主要原因。

4. 实际上房地产行业进入下行阶段以后，社会的中高息回报资产明显减少，自然会带动无风险利率下行。

5. 前几年地产股价明显下行，是因为分子端的影响超过了分母端；目前房地产进入了新的筑底阶段，以及无风险利率进入低利率区间，分母端的影响超过了分子端，从而将带来未来股价的回升。

6. 而在这个过程中，政策的出台节奏快一点慢一点，强一点弱一点，都不实质性改变整件事情的基本预期。

7. 所以，我们认为只要对国家治理能力抱有信心，那么投资者自然就会对政策能拖底地产存在信心。

8. 具体事件评述：8月25日上海发布楼市新政，内容包括放松外环外限购、加大公积金支持力度、调整商贷利率以及住房房产税，时间点和力度基本符合预期。

9. 此前在2024年“9.30”新政中上海限购政策调整的内容为，非上海户籍购买外环外住房需缴纳社保的年限从3年调减为1年，并且购房数量上有限制。

10. 与北京类似，本次上海新政解除了外环外购房数量的限制，但对上海户籍或社保年限的要求未做调整。

11. 据中指研究院监测，2025年1-8月（截至8月23日）上海新建商品住宅（不含保障房）销售套数为2.97万套，外环外成交1.8万套，占比超60%，是新房市场的成交主力地区，二手住宅成交套数五环外占比也超50%，新政针对性释放外环外购房需求，有助于上海郊区库存去化。

12. 除限购放松外，上海新政优化多项公积金政策，整体思路也与北京类似，在公积金贷款额度、提取公积金作为首付、支持公积金又提又贷等方面进行优化。

13. 我们在此前的报告中也多次提及，公积金贷款及提取政策的松动，亦会成为本轮房地产放松的重要工具之一。

14. 与北京政策不同，此次上海新政还调整了商贷利率和房产税政策，进一步降低了购房成本。

15. 今年Q2以来新房市场量价走弱的趋势下全年止跌回稳压力加剧，8月京沪相继“因城施策”在一定程度上强化了对行业中长期修复通道的信心，后续仍有较大政策空间，包括深圳跟进“因城施策”、以城市更新为抓手优化城中村和危旧房改造政策、存量房收储政策等，此外，美联储降息预期提升也为我国打开货币宽松空间。

16. 投资建议与投资标的建议关注标的：招商蛇口(001979，买入)、保利发展(600048，买入)、贝壳W(02423，买入)、龙湖集团(00960，买入)、金地集团(600383，增持)、新城控股(601155，未评级)。

17. 风险提示：地产逆周期政策不及预期。

18. 销售大幅下滑。

19. 房企信用风险加剧。