平安证券-房地产行业点评：上海优化调控政策，关注板块补涨机会

“精选摘要：二套住房，将降低二套房按揭利率，降低改善需求置业成本。根据统计局数据，上海4-6月二手房价格环比降幅有所扩大，本次政策出台利于修复短期市场情绪，也为一线城市后续政策优化打开了想象空间。投资建议：短期来看，本次上海政策优化有望提振市场信心，利于区域市场成交恢复，中长期来看，我们依旧强调淡化对。”

1. 事项：8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。

2. 平安观点：上海优化外环限购政策，短期成交有望提振。

3. 继月初北京后，上海进一步优化调控政策：1）符合条件居民家庭在外环外购房不限套数，成年单身人士视同居民家庭。

4. 根据上海中原房地产数据，2024年上海外环外新房成交占比达67.7%、二手房占比为52.1%，预计短期外围供应相对健康、交通便利区域市场有望迎来提振。

5. 北京8月8日政策优化后，8.9-8.24日新房及二手房日均成交较8月前8日日均成交增长45%和10%。

6. 持续降低居民置业门槛，打开后续政策想象空间。

7. 《通知》对购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%，支持提取住房公积金支付新建预售商品住房首付款，且对于对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算，利于降低青年人置业成本。

8. 同时在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，将降低二套房按揭利率，降低改善需求置业成本。

9. 根据统计局数据，上海4-6月二手房价格环比降幅有所扩大，本次政策出台利于修复短期市场情绪，也为一线城市后续政策优化打开了想象空间。

10. 投资建议：短期来看，本次上海政策优化有望提振市场信心，利于区域市场成交恢复，中长期来看，我们依旧强调淡化对短期市场整体及个别政策的关注，把握“核心区及好房子”正逐步止跌回稳的确定性，从中期维度拥抱受益行业趋势的优质企业。

11. 板块投资方面，截止8月22日，地产年初至今涨幅仅3.4%，大幅跑输沪深300（11.3%），在市场整体估值抬升背景下不排除板块轮动可能性，叠加上海政策出台带来的催化，或迎来补涨行情，短期建议关注相对滞涨的保利发展、招商蛇口、贝壳-W等。

12. 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若居民预期改善缓慢，而拿地开工下滑背景下新增优质住宅供应不足，楼市磨底时间可能拉长；2）政策呵护不及预期风险：若后续政策呵护力度有限，楼市修复、房企现金流压力改善持续性可能不足；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；4）房地产行业短期波动超出预期风险。