东方证券-房地产行业周报：存量房收储政策优化有望助力库存逐步去化

“精选摘要：无风险利率下行。前几年地产股价明显下行，是因为分子端的影响超过了分母端；目前房地产进入了新的筑底阶段，以及无风险利率进入低利率区间，分母端的影响超过了分子端，从而将带来未来股价的回升。而在这个过程中，政策的出台节奏快一点慢一点，强一点弱一点，都不实质性改变整件事情的基本预期。所以，我们认为。”

1. 核心观点我们不同于市场的见解：1我们认为，存量房收储政策并不存在所谓“堵点”，难以快速推进的关键在于地方收储的权责制度，地方政府需要为项目的合规性和盈亏平衡担负最终责任。

2. 但是，在收储政策大框架不变的情况下，仍存在一定优化空间，例如取消收储价格上限、放宽再贷款的期限、下调再贷款利率等，一系列积极政策效果的累积将助力库存逐步去化，地产股价修复斜率有望提升。

3. 2不需要过度猜测政策节奏，实际上地产行业及地产股价的修复并不完全依赖于政策具体的出台时间。

4. 无风险利率的下行和行业风险评价降低是推动地产股修复的主要原因。

5. 实际上房地产行业进入下行阶段以后，社会的中高息回报资产明显减少，自然会带动无风险利率下行。

6. 前几年地产股价明显下行，是因为分子端的影响超过了分母端；目前房地产进入了新的筑底阶段，以及无风险利率进入低利率区间，分母端的影响超过了分子端，从而将带来未来股价的回升。

7. 而在这个过程中，政策的出台节奏快一点慢一点，强一点弱一点，都不实质性改变整件事情的基本预期。

8. 所以，我们认为只要对国家治理能力抱有信心，那么投资者自然就会对政策能拖底地产存在信心。

9. 考虑房地产的底部过程较长，尚有持续经营能力的优质开发商将更占优势，资产负债表以及其股价也将得到持续修复。

10. 具体事件评述：未来存量房收储政策若迎来边际优化，累积效用有望助力库存逐步去化。

11. 2024年5月，中国人民银行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收购存量商品房用作配售型或配租型保障性住房，同年9月优化了再贷款激励政策，再贷款央行资金支持比例由60%提高至100%，截至9月底，贷款使用额度为162亿元，使用率仅5%左右，收储推进缓慢的原因从表层看，主要由于在“商业可持续”的要求下，开发商与地方政府的定价分歧。

12. 收储偏低的定价可能导致房企股东权益和非标基本清零，净租金收益率与资金成本达成平衡的项目也较少；从深层看，由于是地方政府负责选择收购主体、指导其市场化选择收购项目等，项目的合规和盈亏的最终责任由地方政府承担，因此地方收储被权责制度制约。

13. 2025年3月政治局会议提出“在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权；拓宽保障性住房再贷款使用范围。

14. ”我们认为，在地方收储大框架不变的情况下，政策仍具有优化空间，如取消价格上限以提高开发商出售库存的积极性、放宽再贷款期限、降低贷款利率等以提高项目达到盈亏平衡的可能性，不断累积的效果有望逐步作用于开发商库存去化，助力地产修复斜率提升。

15. 投资建议与投资标建议关注标的：招商蛇口(001979，买入)、保利发展(600048，买入)、贝壳W(02423，买入)、龙湖集团(00960，买入)、金地集团(600383，增持)、新城控股(601155，未评级)。

16. 风险提示：地产逆周期政策不及预期。

17. 销售大幅下滑。

18. 房企信用风险加剧。