招商证券-房地产行业样本城市周度高频数据全追踪：7月开工未售去化周期较6月下降

“精选摘要：动性环比转向紧缩，同比宽松力度收窄；挂牌价调涨占比：截至2025年7月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比从6月的6.1%下降0.1PCT至6.0%，同比降幅较6月收窄11.6PCT至-4.5%。周观点：（一）判断净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房的合计总需求筑底的关键观察点；。”

1. 核心要点前瞻及佐证指标：二手及租金价格：截至2025年7月，北京、上海和广州二手价格同比降幅扩大，租金同比降幅收窄；深圳二手价格同比降幅收窄，租金同比降幅扩大；二手带看人数：截至2025年7月，12个样本城市平均带看人数环比降幅较6月扩大0.4PCT至-8.7%，同比增幅较6月扩大3.0PCT至15.7%；流动性前瞻：根据招商证券房地产组流动性前瞻指标判断，截至2025年8月，宏观层面流动性环比转向紧缩，同比宽松力度收窄；挂牌价调涨占比：截至2025年7月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比从6月的6.1%下降0.1PCT至6.0%，同比降幅较6月收窄11.6PCT至-4.5%。

2. 周观点：（一）判断净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房的合计总需求筑底的关键观察点；重视在供应缩量预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下，新房市场供需环境较二手房更早出现改善的可能；（二）判断现房销售相关政策或难以“一刀切”，更大概率以试点形式逐步推进，并且房地产发展新模式长期或有助于行业内优质公司构筑更深“护城河”，因其或提高行业进入门槛。

3. 中央城市工作会议时隔十年再度召开，明确“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期”定调并提出“从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，判断城市更新工作或非“大拆大建”，而是更强调城市功能完善和品质提升等；（三）相较于“博弈”基本面和政策，围绕合理估值区间做投资或更可取，从考虑潜在减值压力调整后的PB估值水平来看，当前板块调整后PB约1.0倍，已基本反应现房销售等对商业模式影响的担忧，认为板块已进入投资区间，而更“纯粹”的销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍；（四）关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：（1）21年后资产负债表贡献利润表较优；（2）部分企业信用溢价；（3）困境反转。

4. 风险提示：短期调控政策改善不及预期，利率改善不及预期，去化不及预期，长效机制不及预期等。