民生证券-保利发展-600048-2025年中报点评：销售回款同比提升，存量去化与结构优化并行

“精选摘要：端降本增效。销售金额稳居行业第一，销售回款提升助力经营性现金流回正。截至2025年上半年，公司共实现签约面积713.54万平方米，签约均价提升至2.03万元/㎡；实现销售签约1451.17亿元，同比下降16.25%，仍稳居行业第一；截至2025年上半年公司销售回款1448亿元，综合回款率达。”

1. 结转规模下降致营收利润下降，降本增效助毛利率小幅回升。

2. 截至2025年上半年，公司实现营业收入1168.57亿元，同比减少16.08%，主要系房地产项目结转规模下降所致；截至2025年上半年，公司实现归母净利27.11亿元，同比减少63.47%；公司2025年上半年结算毛利率为14.6%，略高于2024年全年水平，主要得益于公司组织架构改革和费用端降本增效。

3. 销售金额稳居行业第一，销售回款提升助力经营性现金流回正。

4. 截至2025年上半年，公司共实现签约面积713.54万平方米，签约均价提升至2.03万元/㎡；实现销售签约1451.17亿元，同比下降16.25%，仍稳居行业第一；截至2025年上半年公司销售回款1448亿元，综合回款率达到100%，大幅提升15个百分点；截至2025年上半年，公司经营性现金流净流入为160.17亿元，同比实现由负转正，货币资金余额1385.62亿元，另仍有593亿元已售未回笼资金，可动用资金充裕。

5. 多错并举推进去库存，优质增量项目优化存货结构。

6. 公司通过“老盘新作、全面焕新”、“以销定产”等销售策略实现存量项目去化，截至2025年上半年公司实现2021年之前获取的存量项目销售394万方，销售金额514亿元；增量项目有效改善了当期销售质量，截至2025年上半年公司实现2022年之后获取的存量项目销售金额937亿元，较2023年全年提5个百分点，38个核心城市销售贡献同比提升3个百分点至92%；截至2025年上半年，公司司新增项目26个，位于北京、上海、杭州、西安、石家庄等核心城市，项目总地价509亿元，总计容面积228万平方米，公司存货质量正不断优化。

7. 融资渠道不断拓宽，债务结构持续优化。

8. 截至2025年上半年，公司实现多笔融资，包括成功发行国内首单现金类定向可转债85亿元，6年期综合成本仅2.32%，发行公司债和中期票据57亿元，并获取取新一期中期票据、超短期融资券注册批文；截至2025年上半年，三年以上到期的有息负债占比42.8%，较年初提升3.2个百分点；一年内到期有息负债占比21.4%，较年初下降2.9个百分点，新增有息负债平均成本降低21BP至2.71%，期末综合成本2.89%，融资成本进一步下降。

9. 投资建议：公司作为央企龙头土地储备丰富，现金流充足，我们预测20252027年营收分别达3193.06亿元/3279.34亿元/3379.58亿元，同比增长2.5%/2.7%/3.1%；2025-2027年归母净利润分别为56.02亿元/64.12亿元/75.51亿元，同比增长12.0%/14.5%/17.8%；2025-2027年PE倍数为18/15/13。

10. 维持“推荐”评级。

11. 风险提示：公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期。