国泰海通证券-房地产行业上海825政策影响点评：新一轮政策优化启动，促进市场止跌回稳

“精选摘要：公积金“又提又贷”。对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制。银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人。”

1. 投资要点：维持“增持”评级。

2. 2025年8月25日，上海六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，调整方向包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。

3. 我们认为本次上海跟进优化楼市新政，在优化限购、加大公积金政策支持方面与北京较为相似；而在明确不再区分首套、二套住房商贷利率、完善房产税等方向上的调整力度略大于北京。

4. 未来看，我们判断随着京沪先后优化楼市政策，短期内深圳有望加速跟进落地，有助于提振市场预期，促进市场“止跌回稳”。

5. 调减住房限购政策。

6. 1）符合条件居民家庭在外环外购房不限套数。

7. 对象包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。

8. 2）成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。

9. 按照上述规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。

10. 非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。

11. 优化住房公积金政策。

12. 一是提高个人住房公积金贷款额度。

13. 对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。

14. 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。

15. 二是支持提取住房公积金支付购房首付款。

16. 对缴存人购买我市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。

17. 三是支持住房公积金“又提又贷”。

18. 对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。

19. 优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制。

20. 银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

21. 完善个人住房房产税政策。

22. 符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。

23. 由于个人住房房产税按年征收，因此2025年1月1日起符合条件的购房者可享受本条政策。

24. 风险提示。

25. 1）政策不及预期；2）行业下行风险。