东方证券-房地产行业周报：止跌回稳压力加大，后续政策具备较大发力空间

“精选摘要：地等操作的可能性，开发商新增地块的盈利前景会增强，因此开工意愿会更加强烈，这种意愿会在年内的某个时间点带来新开工同比增速降幅的收窄，目前看来，现在可能就是这个时间点。投资建议与投资标的建议关注标的：招商蛇口(001979，买入)、保利发展(600048，买入)、贝壳W(02423，买入)、。”

1. 核心观点我们不同于市场的见解：1、今年Q2以来房地产数据持续下行趋势，但同时我们观测到多地优质新盘热销。

2. 对于这两者之间的矛盾，我们的理解为，今年以来高得房率四代宅、新规项目陆续入市，有效释放改善型需求，但是目前“好房子”体量相对较小，并且二手房以价换量对于新房也存在挤压效应，新房市场整体企稳仍需要一定时间。

3. 2、不需要过度猜测政策节奏，实际上地产行业及地产股价的修复并不完全依赖于政策具体的出台时间。

4. 无风险利率的下行和行业风险评价降低是推动地产股修复的主要原因。

5. 实际上房地产行业进入下行阶段以后，社会的中高息回报资产明显减少，自然会带动无风险利率下行。

6. 前几年地产股价明显下行，是因为分子端的影响超过了分母端；目前房地产进入了新的筑底阶段，以及无风险利率进入低利率区间，分母端的影响超过了分子端，从而将带来未来股价的回升。

7. 而在这个过程中，政策的出台节奏快一点慢一点，强一点弱一点，都不实质性改变整件事情的基本预期。

8. 所以，我们认为只要对国家治理能力抱有信心，那么投资者自然就会对政策能托底地产存在信心。

9. 考虑房地产的底部过程较长，尚有持续经营能力的优质开发商将更占优势，资产负债表以及其股价也将得到持续修复。

10. 具体事件评述：1-7月全国新房销售降幅继续扩大，全年止跌回稳压力加剧，后续政策空间较大。

11. 国家统计局公布1-7月房地产数据，1-7月全国商品房累计销售额/销售面积分别同比-6.5%/-4.0%，降幅继续走扩。

12. 7月单月，销售额为5325亿，同比-14.1%，降幅较6月扩大了2.6个百分点；销售面积为5709万方，同比-8.4%，降幅较6月扩大了1.9个百分点。

13. 新房销售下行斜率加大，与克而瑞百强房企销售走势基本一致。

14. 今年Q2以来房地产数据持续下行趋势，但同时我们观测到多地优质新盘热销。

15. 对于这两者之间的矛盾，我们的理解为，今年以来高得房率四代宅、新规项目陆续入市，有效释放改善型需求，但是目前“好房子”体量相对较小，并且二手房以价换量对于新房也存在挤压效应，新房市场整体企稳仍需要一定时间。

16. 房价方面，一/二/三线城市新建商品住宅价格分别同比下降1.1%/2.8%/4.2%，降幅均较上月有所收窄。

17. 一线城市中，上海上涨6.1%，北京/广州/深圳分别下降3.6%/4.6%/2.2%，上海新房价格连续多月逆势上涨，主要得益于高端/改善型需求的集中释放。

18. 政策方面，鉴于Q2以来新房市场量价走弱的趋势下全年止跌回稳压力加剧，后续政策空间较大。

19. 8月北京、上海相继落地调整优化限购政策、加大公积金政策支持等，未来深圳或将跟进；随着城市更新工作的展开，城中村和危旧房改造政策有望进一步优化；此外，货币政策仍有宽松空间。

20. 新开工同比降幅持续收窄，得益于新供应地块的性价比提升，开发商新增地块盈利前景增强。

21. 1-7月新开工面积同比-19.4%，降幅持续两个月收窄。

22. 我们认为，由于第四代住宅的推广、以及调规换地等操作的可能性，开发商新增地块的盈利前景会增强，因此开工意愿会更加强烈，这种意愿会在年内的某个时间点带来新开工同比增速降幅的收窄，目前看来，现在可能就是这个时间点。

23. 投资建议与投资标的建议关注标的：招商蛇口(001979，买入)、保利发展(600048，买入)、贝壳W(02423，买入)、龙湖集团(00960，买入)、金地集团(600383，增持)、新城控股(601155，未评级)。

24. 风险提示：地产逆周期政策不及预期。

25. 销售大幅下滑。

26. 房企信用风险加剧。