58安居客研究院-房地产行业：这个盘的“隐性价值”为何让买家果断下单？

“精选摘要：洞察君要介绍的项目坐落于静安区不夜城板块核心区域，属内环内成熟居住区，紧邻西藏北路与中山北路。项目占地约4.38万平方米，容积率5.75，建筑面积达38.8万平方米，规划500户，精装修交付。主推小户型改善产品，涵盖98-104㎡两房、180-204㎡三房、250-280㎡四房及338-3。”

1. 没有项目生来就尽善尽美，地块条件既带来机遇也带来局限。

2. 房企品牌作为基础保障，精准定位项目客户，在地段优势的基础上，进一步打磨项目自身的“瑜”，放大项目“隐性价值”，去掩盖户型上的“瑕”，从而让客户在户型产品、项目配套及生活方式间自主权衡取舍项目表现：核心板块豪宅项目，一期售罄，二期8成去化，三期最新加推中今天，洞察君要介绍的项目坐落于静安区不夜城板块核心区域，属内环内成熟居住区，紧邻西藏北路与中山北路。

3. 项目占地约4.38万平方米，容积率5.75，建筑面积达38.8万平方米，规划500户，精装修交付。

4. 主推小户型改善产品，涵盖98-104㎡两房、180-204㎡三房、250-280㎡四房及338-355㎡五房产品，单价约14万/㎡，总价1300万起。

5. 其中，100㎡两房（1300-1500万）和180㎡三房（2300-2500万）较受购房者青睐，338-355㎡五房总价超4000万。

6. 前段时间，网上围绕该项目的认筹数据争议不断，我们暂不做评论，一切以官网数据为准。

7. 据网上房地产信息，项目分三期推售：一期于2024年9月开盘，共推出186套，一个月内全部售罄；二期2024年11月开盘，推出83套，去化率超八成；三期作为最后一批房源，于2025年7月推出231套，涵盖100㎡两房、180㎡三房以及338/355㎡楼王户型，目前去化近三成。

8. 从整体去化情况来看，无论认筹数据如何，该项目实际成交还是取得了不错的成绩项目诊断：综合竞争力接近均值水平，配套优势突出，户型略显不足总体来看，当前在售新房竞品主要集中在静安、黄浦、普陀等核心区域，购房者普遍重视地段与周边配套。

9. 在本盘客户重合度TOP10项目中，静安区项目占3个（30%），其中与本项目客户重合度最高的为同板块的静安玺樾项目，客户重叠率达15%，即15%关注本项目的客户也在关注静安玺樾。

10. 相比竞品，本项目综合竞争力处于平均水平，雷达图显示配套优势显著，但户型适配性稍弱且价格偏高，面临一定客户分流压力。