中新集团(601512)：园区运营提质增效 强化两翼赋能主业
园区开发运营业务收入下滑，业绩受多因素影响承压。2024 年公司营业收入同比下降26.6%，其中园区开发运营业务/绿色发展业务营业收入分别为18.5 亿元/6.9 亿元，同比分别-35.0%/+5.9%，园区开发运营业务收入下滑主要由土地出让面积减少所致。公司归母净利润下滑幅度超营业收入下滑幅度的原因为：1）销售费用率/管理费用率同比分别增加0.2pct/2.2pct 至0.7%/9.9%；2）财务费用同比增长16.0%至2.1 亿元；3）公司产业投资公允价值变动收益同比减少3.3 亿元；4）资产减值损失同比增加1.3 亿元至2.4 亿元。
区中园开发运营业务提质增效，积极抢抓优质资源。截至2024 年底，公司累计落地区中园建筑面积约300 万平方米，已投入运营建筑面积约200 万平方米，综合出租率约89%。公司以中新智地为主要平台，立足苏州，深耕长三角，聚焦苏州工业园区及大市范围，通过新项目获取、定建代建、存量收购和自有项目更新等方式，积极抢抓优质资源。截至2024 年底，中新智地累计落地区中园建筑面积约150 万平方米。产业招商方面，持续聚焦新能源、新材料、电子信息、高端装备制造等领域，2024 年引进景之源、鑫华储、元瓷聚光等企业21 家。此外，中新智地持续强化资本运作能力，首批区中园REITs 产品获批。
强化两翼，板块联动赋能园区开发运营主业。产业投资方面，2024 年公司新增认缴投资元禾原点肆号、绿动新材料等外部市场化基金4 支，认缴金额1.6 亿元，拉动基金投资总规模41 亿元；积极发挥投招联动优势，基金新推荐有效招商项目源86 个，新增落地项目29 个。光伏业务方面，分布式光伏电站资产规模稳步扩大，2024 年中新绿能、中新春兴新增并网220MW，主要分布在长三角区域。
盈利预测与投资评级：考虑到公司园区开发运营业务受市场影响有所波动，我们下调公司2025/2026 年的归母净利润预测为6.9/7.3 亿元（前值为13.0/13.7 亿元），预计2027 年归母净利润为7.7 亿元。对应的EPS 为0.46/0.49/0.51 元，对应的PE 为15.9X/15.0X/14.3X。公司强化两翼业务协同发展，未来有望进入收获期，带动公司重回增长轨道，维持“买入”评级。
风险提示：苏州及周边地区经济发展停滞风险；土地市场下行风险；宏观经济环境及政策风险。