新城控股(601155)：结转规模有所下降 出租物业表现优异

结转规模有所下降，租金收入双位数增长，维持“买入”评级新城控股发布2024 年年报，公司2024 年结转规模下降，结转毛利率逆势提升，租金收入保持双位数增长。由于公司结转规模持续缩小，开发业务占比逐渐降低，现金存在一定压力，我们下调盈利预测2025-2026 并新增2027 年盈利预测，预计2025-2027 年归母净利润分别为10.5、15.1、17.6 亿元（2025-2026 年原16.7、21.6 亿元），EPS 分别为0.5、0.7、0.8 元，当前股价对应PE 分别为28.1、19.6、16.7 倍，公司出租物业增长势头较好，看好公司业务结构调整后盈利能力回升，维持“买入”评级。
结转规模有所下降，结算毛利率有所提升
公司2024 年实现营业收入889.99 亿元，同比减少25.32%；实现归母净利润7.52亿元，同比增长2.07%；实现扣非归母净利润8.70 亿元，同比增长183.07%；实现经营性净现金流15.12 亿元，同比下降85.11%，公司实现毛利率、净利率分别为19.80%、0.81%，同比分别+0.75pct、+0.34pct。公司扣非归母净利润提升主要系2023 年度处置工业用地导致较大的非经常性收益，公司经营性净现金流下降主要系公司签约金额下降导致销售商品、提供劳务收入较2023 年减少较多。
销售规模收缩，现金流压力犹存
公司2024 年实现合同销售面积538.82 万平方米，同比下降44.38%；完成合同销售金额401.71 亿元，同比下降47.13%，公司全口径销售金额在克而瑞榜单排名第24。截至2024 年末，公司在手货币资金102.96 亿元，资产负债率73.09%，流动比率0.91，速动比率0.26，平均融资成本5.92%，同比-0.28pct。
出租物业表现优异，租金收入保持增长
公司出租物业业务表现优异，2024 年全年实现营业收入120.29 亿元，同比增长13.15%。截至2024 年末，公司在全国布局200 座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达173 座，开业面积达1601.07 万平方米，出租率达97.97%；吾悦广场客流总量达17.66 亿人次，同比增长19%；总销售额905 亿元，同比增长19%。
风险提示：政策调控风险、三四线城市项目去化风险、吾悦广场拓展不及预期。