房地产行业专题研究：土拍升温 核心城市“小阳春”成色足

新房销售：成交量稳步回升，房企表现延续分化2025 年1-3 月，35 城商品房累计成交面积为3210 万平方米，同比下降5.46%，降幅较1-2 月收窄0.92pct，一线城市成交面积同比增长7.72%。价格方面，3 月百城新房价格延续上涨，环比增长0.17%，同比增长2.63%。3 月房企加大推盘力度，优质改善性产品供给充足，高能级城市“小阳春”成色足。房企表现持续分化，2025 年1-3 月越秀地产、华发股份累计销售金额同比分别+41.98%、+44.77%，保利发展、华润置地、绿城中国同比基本持平。
二手房销售：成交量高位震荡，一线城市价格较稳2025 年1-3 月，15 城二手房累计成交面积为2441 万平方米，同比增长25.43%，增幅较1-2 月收窄2.55pct。单月来看，3 月15 城二手房成交面积为 1005 万平方米，同比增长 26.46%，已连续 10 个月保持同比正增长。价格方面，3 月百城二手房价格环比下降0.59%，同比下降7.29%。二手房市场延续以价换量趋势，一线城市价格环比降幅较小。
土地市场：土拍持续升温，高溢价带动量价齐升2025 年1-3 月，全国300 城宅地累计成交面积为4314 万平方米，同比增长6.04%，增幅较1-2 月走扩4.57pct；累计成交楼面均价为8107 元/平方米，同比上升27.50%。2025 年3 月，全国300 城宅地溢价率为20.64%，已连续3 个月超过10%，北京、苏州、杭州等城市刷新城市楼板价记录。核心城市市场预期逐步好转，房企拿地积极性有所提升，优质地块土拍持续升温，成交楼面价延续上涨。
投资建议：持续推荐头部央国企和改善型房企展望二季度，需求端，新房或在核心城市核心项目的改善性产品带动下，延续弱复苏的趋势，二手房或延续高位震荡；供给端，土地市场持续升温，有望与新房市场形成良性循环，促进房地产市场企稳。建议关注具有在重点城市核心区域持续拿地能力，产品品质高服务好的头部央国企和改善型房企，如绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团、建发股份等；关注拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。
风险提示：政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不及预期