房地产行业《关于实施自由贸易试验区提升战略的意见》解读：自贸区提升战略 助力上海园区绽放
在高水平开放和制度创新的引领下，上海自贸区的全产业链融合发展和科技创新突破不断，将有助于区内物业的增值和租金的上涨，以及对区内企业的股权投资。
投资要点：
投资建议：我 们认为，配套自贸区提升战略的后续自贸、免税和科技政策创新值得关注。中国各地自贸区中上海自贸区兼具科技和对外开放两大功能属性，是传统政策核心高地。随着上海自贸区在高水平开放和制度创新的引领下，全产业链融合发展和科技创新突破不断，而便捷的绿色通关将促进区内贸易流通速度加快，从而推动自贸区产业升级。这将有助于区内物业的增值和租金的上涨；同时，优质企业入驻也有利于区内企业的股权投资。因此我们认为，自贸区提升战略将有利于上海园区公司快速发展。推荐标的：张江高科。
受益标的：浦东金桥、陆家嘴A、上海临港、市北高新。
自贸区提升战略出台，制度型开放和创新将是核心。2025 年4 月21日，中共中央国务院印发《关于实施自由贸易试验区提升战略的意见》（以下简称《意见》）。《意见》明确要“经过5 年左右的首创性、集成式探索，实现自由贸易试验区制度型开放水平、系统性改革成效、开放型经济质量全面提升，以贸易、投资、资金流动、交通运输、人员往来自由便利和数据安全有序流动为重点的政策体系更加完善，科技创新和产业创新深度融合，现代产业集群能级跃升，新质生产力加快发展，打造开放层次更高、营商环境更优、辐射作用更强的改革开放新高地”。我们认为，自贸区将以开放与制度创新为引领，推动全产业链创新发展，将促进自贸区建设成为畅通国内国际双循环的重要枢纽和中国经济的发展引擎。
自贸区贸易便利化将吸引更大的国际投资。《意见》提出：“支持新型离岸国际贸易业务发展，符合条件的企业按规定申请认定技术先进型服务企业。探索开展境外职业资格认可试点。推动电子提单、电子仓单等电子票据应用，推动电子签名在国际联运无纸化运输领域的应用”；“允许境外知名仲裁机构在符合条件的自由贸易试验区设立业务机构。开展商事调解组织登记管理试点”。我们认为，这将促使自贸区货物贸易、服务贸易、数字贸易创新发展，有利于投资自由化便利化，提升市场开放水平，更大力度吸引和利用外资。
自贸区科技创新和金融开放将加速产业创新融合。《意见》提出：“统筹推进自由贸易试验区同国家自主创新示范区联动发展，选取有条件的地区开展探索。支持有条件的自由贸易试验区深化智能网联汽车道路测试、示范应用，开展民用无人驾驶航空试验基地（试验区）建设”；“扩大跨国公司本外币一体化资金池业务试点。支持符合条件的自由贸易试验区开展合格境外有限合伙人试点。推进以境内期货特定品种为主的期货市场开放，扩大特定品种范围，探索境内期货产品结算价授权等多元化开放路径”。我们认为，这将促进自贸区全产业链的科技创新融合，促进自贸区产业协同联动。同时有助于深化金融领域开放创新，加大金融服务实体经济力度。
风险提示：行业面临调控趋严和自贸区政策推进不及预期的风险。