房地产行业周报(2025年12周)：二手房成交环比下滑 金茂调整为两级管控
政策要闻：中央层面：住房城乡建设部：加力实施城中村和危旧房改造、推进收购存量商品房、加快构建房地产发展新模式，从供需两端持续发力，推动房地产市场止跌回稳。地方层面：1）深圳：3 月16 日，深圳市住房公积金管理委员会发布文件，对深圳市住房公积金贷款和利息补贴政策进行了调整优化，涉及提高贷款额度、下调首付款比例、加大利息补贴力度等多项有力举措。2）昆明：3 月19 日，昆明市住房公积金管理中心发布关于调整住房公积金个人住房贷款借款人年龄上限的通知。调整为贷款到期日不超过法定退休年龄后5年，男性不超过68 周岁，女性不超过63 周岁，贷款期限最长为30 年。3) 桂林：购买保障性住房申请住房公积金贷款的首付比例由原来的20%降至15%。
4）浙江：3 月20 日，浙江省直住房公积金中心改进住房公积金提取机制，推出了省直公积金账户余额直接冲抵公积金贷款业务，缴存人可以直接使用省直公积金账户余额提前还公积金贷款。
公司动态：1）龙湖集团：龙湖集团发布公告，宣布截至2024 年6 月30 日止六个月的中期股息信息。根据公告，龙湖集团将向股东派发每股0.22 元人民币的普通股息，股东可选择现金形式接收或将现金股息转换为代息股份，转换价格为每股10.836 港元。2）金茂集团：3 月19 日据报道，金茂集团宣布了一项内部经营调整。金茂集团发文宣布裁撤所有区域公司，这一举措意味着从金茂集团到城市公司的三级架构转变为两级架构，直接管理城市公司。3）保利置业：3 月20 日，保利置业执行董事兼董事总经理胡在新指出对于今年的销售目标，将会是维持在500 亿以上的规模，而今年可售的货量跟去年是基本持平，在1200 亿元。副总经理兼财务总监刘忱表示，董事会将修订集团未来三年的股息政策，由原来大概20%左右，调整到40%。
销售端：新房成交同比上升3%，二手房成交同比上升29%。11）本周20 城商品房成交面积252 万方，商品房日平均成交面积36 万方，环比上升30%，同比上升3%；2）从累计数据来看，年初至今20 城商品房成交面积2082 万方，累计同比下降1%。3）第12 周11 城二手房成交面积254 万方，日平均成交面积36.3 万方，环比下降2%，同比上升29%。4）从累计数据来看，年初至今11 城二手房成交面积2309 万方，同比上升39%。
投资策略：新房销售规模的见底可能是个漫长的过程，但价格端可能在宏观环境总体企稳后，率先企稳。此过程中，布局具有alpha 属性的标的比博弈基本面见底的胜率更高，且具有较为充足的赔率，此类标的则为在核心城市壁龛市场有竞争优势的房企，同时建议关注优质商业地产公司的租金稳定性。重点关注绿城中国、太古地产、华润置地、华润万象生活、贝壳-W 等。
风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。