房地产行业专题研究：市场延续回暖态势 供需结构持续改善
国家统计局发布2025 年1-2 月份全国房地产市场基本情况报告。1-2 月房地产商品房销售面积、销售金额、投资额、新开工面积、竣工面积分别为10746 万平方米/10259 亿元/10720 亿元/6614 万平方米/8764 万平方米，同比变化分别为-5.1%/-2.6%/-9.8%/-29.6%/-15.6%。
投资端：房企投资信心有所恢复，竣工降幅收窄2025 年1-2 月累计全国房地产完成开发投资10720 亿元，同比变化-9.8%，2024年全年累计同比为-10.6%；2025 年1-2 月累计房屋新开工面积6614 万平方米，同比变化-29.6%，2024 年全年累计同比-23.0%；2025 年1-2 月累计房屋竣工面积8764 万平方米，同比变化-15.6%，2024 年全年累计同比变化-27.7%。土拍市场方面，房企拿地积极性有所回升，但绝对量仍处于近五年来低位水平，我们预计竣工指标或持续筑底，新开工与开发投资有望边际改善。
销售端: 成交量降幅收窄，价格结构性上涨
2025 年1-2 月全国商品房累计销售面积10746 万平方米，同比变化-5.1%，2024年全年累计同比-12.9%。2025 年1-2 月全国商品房累计销售金额10259 亿元，同比变化-2.6%，2024 年全年累计同比-17.1%。2025 年1-2 月商品房销售均价为9547元/平方米，同比变化+2.6%，2024 年全年累计同比-4.8%。销售端延续2024 年四季度以来的热度，叠加政策端扶持，我们预计销售端改善或将加速。从土地市场来看，2025 年1-2 月土地楼面均价与溢价率较高，销售均价或延续上行。
资金端：销售回款改善带动到位资金降幅收窄2025 年1-2 月累计房地产开发企业到位资金为15577 亿元，同比变化-3.6%，2024年全年累计同比-17.0%。分类别来看，2025 年1-2 月累计房地产到位资金中，定金及预收款、个人按揭贷款、国内贷款以及自筹资金分别为4577、1945、2954、5233 亿元，累计同比变化-0.9%、-11.7%、-6.1%、-2.1%，2024 年全年累计同比分别为-23.0%、-27.9%、-6.1%、-11.6%。我们预计在销售端逐步企稳的带动下，到位资金或持续修复。
投资建议：持续推荐头部央国企和改善型房企2025 年以来，房地产市场热度延续，高能级城市表现良好，随着存量土地与房屋收储、城中村改造的逐步落地，供需两侧有望持续改善。持续看好在核心城市核心区域拿地的龙头品质房企，或率先实现利润率和估值修复，推荐绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团等；关注拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。
风险提示：政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不及预期