3月百强房企销售投资数据点评：权益销售下滑 核心城市土拍升温
克而瑞发布百强房企销售、拿地数据，2025 年1-3 月百强房企累计权益销售金额5767亿元，同比下降5%，3 月百强房企权益销售金额2540 亿元，同比下降11%。1-3 月百强房企累计拿地货值6220 亿元，同比上升17.8%；百强房企累计拿地金额3171 亿元，同比上升42%。
评论：
3 月百强房企权益销售金额同比下降11%，市场景气度较上月基本持平。根据克而瑞数据，3 月百强房企单月权益销售金额2540 亿元，同比下降11%。1-3 月百强房企累计权益销售金额5767 亿元，同比下降5%。从剔除季节性因素的销售市场热度看，3 月季调数据环比小幅上升，接近24 年12 月-25 年1 月水平。
国央企3 月权益销售金额同比下降8%，1-3 月非违约房企权益销售额占百强房企89%。
1）百强房企中国央企销售占比较去年同期有所提升，1-3 月国央企累计权益销售金额占百强房企69%，相比去年同期提升约3.2 个百分点。2）单月权益销售来看，3 月百强房企中国央企、非国央企销售均有所下降但仍有分化，国央企同比下降8%，而非国央企同比下降17%。3）百强房企中非违约房企表现持续优于整体，1-3 月非违约房企占整体权益销售金额比例提升至89%。百强房企中违约房企销售金额持续下降，违约房企3 月权益销售金额同比下滑29%，1-3 月累计同比下降30%。
前30 强房企有14 家3 月权益销售金额同比为正，16 家1-3 月累计权益销售金额同比为正。1）TOP30 房企中有14 家3 月权益销售金额同比为正，其中越秀地产、华发股份、保利发展、中国金茂同比分别增长58%、16%、4%、2%。2）TOP30 房企中有16 家1-3月权益销售金额同比为正，其中中国铁建、越秀地产、华发股份、中国金茂、保利发展、华润置地同比分别增长49%、42%、39%、4%、4%、1%。
1-3 月百强房企累计拿地金额上升42%，单月拿地金额积极度基本维持。1-3 月百强房企累计拿地货值6220 亿元，同比上升17.8%；累计拿地金额3171.2 亿元，同比上升42%。
3 月百强房企拿地货值1841.3 亿元，同比上升36.8%；拿地金额961 亿元，同比上升39.2%。
2024 年9 月底新政后，房企拿地积极度提升，核心城市市场热度回升，各地加大优质地块供应，房企拿地积极性提升。
3 月全国性国央企依然为拿地主力，前10 的国央企拿地货值占百强房企拿地货值的55%。
1）重点关注的房企中，中海、保利发展、越秀、绿城中国、招商蛇口、滨江集团、华润置地、华发股份、龙湖集团2025 年1-3 月累计拿地货值同比均上升。2）中海、保利发展、越秀地产、绿城中国、招商蛇口1-3 月累计拿地货值同比分别为1642%、306%、186%、136%、111%，均超100%。3）金茂2025 年1-3 月累计拿地货值306 亿元，累计拿地金额199.3 亿元，同比增加2788%。
70 大中城市房价环比维持在-0.1%，环比下跌城市升至45 座。2024 年9 月后70 大中城市房价环比跌幅快速收窄，后续改善可能仍需政策催化。3 月城市之间分化明显，环比下跌城市为45 座，较上月增加3 座。虽然行业总体仍偏弱，但核心城市有一定改善迹象。
一线城市二手房转定持续小幅下降。1）2025 年第14 周北京大中介二手房转定约1700 套（二手房成交流程为带看—转定（交定金）—网签备案，转定领先于网签约3 周，时效性更好），环比下降17%，同比增加14%，低于2023 年小阳春峰值。3）深圳大中介二手房转定约1300 套，环比下降25%，同比增加34%。4）广州大中介二手房转定约700 套，环比下降28%，同比增加21%
核心城市土拍热度不减，热门地块溢价率持续走高。上海、杭州、成都等部分核心城市土拍热度较高，近期成交多宗高溢价率“地王”，主要原因是过去地方政府管控新房价格，而二手房市场化定价，导致限价新房与二手房存在房价倒挂，后续高溢价率地块预计打造“好房子”，满足居民改善性住房需求，回归市场化定价。1）2025 年3 月杭州第4-6 批土地出让结束，总计出让10 块土地，均位于核心区域，溢价率相较2 月再创新高。西湖区蒋村地块起拍楼面价就超过4 万元/平，容积率约1.1，为低密改善类型，该板块长期缺乏新房供应，地块成交楼面价达到8.8 万元/平，溢价率达115.39%，超过3 月25 日拍卖的约7.7 万元/平水电新村地块，成为杭州新地王。2）3 月上海完成2025 年第2 轮和第3轮土地出让，溢价率分化较为严重，嘉定新城核心区地块、静安及浦东北蔡地块溢价率均在30%及以上。3）3 月27 日，成都新单价地王诞生，建发竞得锦江区金融城地块，成交总价约33.47 亿，楼面价41200 元/平，竞价溢价率106%，成都土拍成交楼面价首次突破4 万元/平，成为最新单价地王。
头部国央企拿地积极，把握住核心城市核心区高端改善性需求机会的公司，销售将一定程度改善。2025 年1-3 月中国金茂、滨江集团、绿城中国、建发房产、华润置地、中海地产、招商蛇口拿地货值/销售金额均大于1，头部房企积极置换土储。若新增土储去化情况理想，有助于改善销售表现。当前仍存在核心城市核心区域高端改善性需求，把握壁龛市场的房企将稳定赚取利润。
小阳春更多为当前宏观环境下的交易均衡，在收入预期未改善的情况下，二手房成交量冲高也难以推演房价上涨，新房销售规模的见底可能是个漫长的过程，但价格端可能在宏观环境总体企稳后，率先企稳。此过程中，布局具有alpha 属性的标的比博弈基本面见底的胜率更高，且具有较为充足的赔率，此类标的则为在核心城市壁龛市场有竞争优势的房企，同时建议关注优质商业地产公司的租金稳定性。重点关注绿城中国、太古地产、华润置地、华润万象生活、贝壳-W 等。
风险提示：微观逻辑失效，量价形成负反馈，无法自我终止。