深度*行业*房地产行业第14周周报：受清明影响本周房成交环比转负；住建部发布国家标准《 住宅项目规范》
新房库存面积同环比均下降，去化周期同环比均下降。
核心观点
受清明假期影响，新房成交面积环比由正转负；但同比由负转正。40 个城市新房成交面积为277.4 万平，环比下降25.8%，同比上升22.1%，同比由负转正，同比增速较上周上升了30.0 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-4.2%、-33.1%、-26.5%，同比增速分别为-9.5%、-17.6%、52.9%。其中一、二线城市同比增速较上周分别上升了26.7、27.3 个百分点，三四线城市同比涨幅较上周扩大了47.7 个百分点。
受清明假期影响，二手房成交面积环比由正转负；但同比涨幅有所扩大。18 个城市成交面积为170.0 万平，环比下降25.3%，同比上升33.2%，同比涨幅较上周扩大了29.1 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-10.9%、-30.7%、-27.3%，同比增速分别为92.2%、-6.8%、38.6%。其中，一线城市同比涨幅较上周扩大了62.2 个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄了7.5 个百分点，三四线城市同比涨幅较上周扩大了29.5 个百分点。
新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均下降。12 个城市新房库存面积为8749 万平，环比增速为-0.6%，同比增速为-16.5%；去化周期为14.2 个月，环比下降0.1 个月，同比下降10.3 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为15.8、10.7、43.9 个月，环比分别下降0.1、0.1、0.1 个月，同比分别下降8.7、11.5、29.6 个月。
土地市场环比量价齐涨，同比量跌价涨，溢价率环比下跌同比上涨。百城成交土地规划建面为1786.7 万平，环比上升33.4%，同比下降22.2%；成交土地总价为790.9 亿元，环比上升113.4%，同比上升62.5%；楼面均价为4427 元/平，环比上升60.0%，同比上升108.8%；土地溢价率为3.5%，环比下降10.3 个百分点，同比上升1.1 个百分点。
房企国内债券发行量，环比上升同比下降。房地产行业国内债券总发行量为64.8 亿元，环比上升81.7%，同比下降15.2%（前值：-83.8%）。总偿还量为87.7 亿元，环比下降58.9%，同比上升15.3%（前值：9.4%）；净融资额为-22.9 亿元。
板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为-0.9%，较上周上升0.6pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为0.5%，较上周上升2.0pct。房地产板块PE 为21.81X，较上周上升0.09X。
政策
本周，住建部发布了国家标准《住宅项目规范》，将于5 月起正式施行。《住宅项目规范》以安全、舒适、绿色、智慧为目标，在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面，对住宅项目的建设、使用和维护作出规定。包括：新建住宅建筑层高不低于3 米，4 层及以上住宅设置电梯；提高了墙体和楼板隔音性能；提高了户门、卫生间门的通行净宽；提高了阳台等临空处栏杆高度；要求公共移动通信信号覆盖到公共空间和电梯轿厢内；要求空调室外机安装在专用平台；规定了不同气候区供暖、空调设施设置要求等。
地方政策方面，南京全市范围内取消商品住房限售；广州推出城中村改造新规，规定安置房外的住宅面积至少10%用于建保障房，有效增加保障房供给；佛山强化保障房建设与分配，确保住房资源流向真正有需求的群体；天津二套房公积金首付比例由30%降至20%；济南推出贷款“商转公”办法，进一步减轻居民贷款压力。
投资建议：
3 月以来楼市成交动能转弱，3 月百强房企销售额同比下降11%，同比由正转负，同比增速下降11.6 个百分点；我们跟踪的55 城新房成交套数同比下降4%，同比由正转负，同比增速下降17 个百分点，22 城二手房成交套数同比增长34%，同比涨幅收窄了64 个百分点。
因此提振需求仍是当前房地产“止跌回稳”主基调下的首要任务。后续市场能否修复，一方面依赖于需求端宽松政策的进一步扩底，另一方面，货币化旧改和收储进度也将继续成为2025 年的重要主线。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α 属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。
现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：绿城中国、滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产。
2）从2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：金地集团、龙湖集团、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。