深度*行业*房地产行业第12周周报：本周楼市成交同环比持续正增长；1-2月统计局口径销售动能减弱
核心观点
新房成交面积环比涨幅扩大，同比涨幅收窄，销售动能减弱，一、二线城市同环比仍能保持正增长。40 个城市新房成交面积为294.7 万平，环比上升23.7%，同比上升5.3%，同比涨幅较上周收窄了10.6 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为9.2%、17.2%、53.3%，同比增速分别为22.1%、2.3%、-2.4%。其中一、二线城市同比涨幅较上周分别收窄了17.0、13.1 个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄了3.3 个百分点。
二手房成交面积同环比涨幅均收窄，销售动能减弱，仅一线城市同环比均保持正增长。18个城市成交面积为220.4 万平，环比上升2.1%，同比上升6.8%，同比涨幅较上周收窄了10.4个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为2.2%、-1.0%、12.9%，同比增速分别为37.3%、-11.4%、-0.1%。其中，一线城市同比涨幅较上周收窄了9.0 个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了10.8 个百分点，三四线城市同比增速较上周下降了8.8 个百分点。
新房库存面积环比由正转负、同比降幅扩大，去化周期同环比均下降。12 个城市新房库存面积为8890 万平，环比增速为-0.3%，同比增速为-16.5%；去化周期为14.5 个月，环比下降0.1 个月，同比下降12.2 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为15.9、11.1、37.5 个月，一、三四线城市环比分别下降0.1、0.2 个月，二线城市环比持平，一、二、三四线城市同比分别下降9.8、14.3、40.9 个月。
土地市场环比量升价跌、同比量价齐跌，溢价率同环比均上升。百城成交土地规划建面为801.4 万平，环比上升83.0%，同比下降44.4%；成交土地总价为125.5 亿元，环比上升56.5%，同比下降58.8%；楼面均价为1565.7 元/平，环比下降14.5%，同比下降25.9%；土地溢价率为4.0%，环比提升2.6 个百分点，同比上升2.0 个百分点。
房企国内债券发行规模环比上升、同比下降。房地产行业国内债券总发行量为128.9 亿元，环比上升50.3%，同比下降31.5%（前值：-40.7%）。总偿还量为196.6 亿元，环比上升19.4%，同比上升28.6%（前值：-27.7%）；净融资额为-67.6 亿元。
板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.2%，较上周下降1.6pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为1.1%，较上周上升2.2pct。房地产板块PE 为21.30X，较上周上升0.45X。
本周公布的2025 年1-2 月的统计局数据显示销售同比降幅较2024 年12 月有所扩大，去年9 月末以来的政策对于需求的带动效果正边际减弱。2025 年1-2 月销售面积同比下降5.1%，降幅较2024年12 月扩大了4.6 个百分点；销售金额同比下降2.6%，增速较2024 年12 月下降了5.0 个百分点。
考虑到1-2 月是传统销售淡季，较12 月降幅扩大在预期之中，但销售动能确实继去年10 月以来有所下滑。从房价数据来看，2 月70 大中城市新房房价环比下降0.1%，二手房房价环比下跌0.3%，环比降幅均与1 月持平，虽然房价的降幅基本稳住，环比跌幅并未扩大，但要注意的是房价下跌的城市数量有所增加。此外，从投资端来看，1-2 月房地产投资同比降幅小幅收窄，主要是因为土地投资有所修复，施工建安投资仍然承压。2025 年1-2 月开发投资金额同比下降9.8%，降幅较2024年12 月收窄了3.5 个百分点。
政策
本周，深圳发布住房公积金贷款新规，个人最高额度从50 万元提高至60 万元，家庭从90 万元提高至110 万元，首套最高额度上浮比例从20%提升至40%。广州正式启动首批配售型保障房的申购意向预登记工作，推出首批1336 套配售型保障房的房源，分别位于黄埔区的萝岗和苑（936 套）和白云区的嘉翠苑（400 套），销售基准价分别为15800 元/平、17300 元/平，价格基本上为周边在售商品房价格的六折左右，均为现房认购，并实行3 年期的封闭管理。河南从贷款门槛、额度等方面进行了优化升级。桂林购买保障性住房申请住房公积金贷款首付比例降至15%。济宁将职工家庭购买现房申请住房公积金贷款额度上浮10%。安徽印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，放宽合肥市主城区落户限制。
投资建议
当前房地产“止跌回稳”主基调不变，提振需求是首要任务，从高频数据来看，目前市场仍然维持缓慢复苏的势头。后续的市场修复能否得到巩固，一方面依赖于需求端宽松政策的进一步扩底，另一方面，货币化旧改和收储进度也将继续成为2025 年的重要主线。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。
现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：绿城中国、滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产。
2）从2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业、城投控股。
3）经营或策略上有增量或变化的房企：金地集团、龙湖集团、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳、我爱我家。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。