房地产行业：24年行业整体亏损 进入结算压力期
地方性政策方面。宁波允许符合条件的缴存人提取公积金支付二手住房首付款；深圳发布《关于规范城市更新实施工作的若干意见》的通知；青岛发布公积金新政策，加大多子女家庭购房支持；安徽全面取消住房限制性措施推行“房票”货币化安置；呼和浩特市优化住房公积金贷款提前部分还款条件，取消部分还本次数限制；湖南优化现房销售试点，大力推行住房公积金“既提又贷”政策。
第13 周新房销量较第12 周增加，二手房销售量较第12 周增加。第13 周44 大城市新房销售为2.7 万套，较第12 周增加26.6%；21 大城市二手房销售2.3 万套，较第12 周增加4.1%。库存量较第12 周减少，库销比较第12 周减少。截至第13 周，18 大城市库存为77.3 万套，较第12 周减少8.7 万套；库销比为20.7 个月，较第12周减少2.1 个月。土地出让金增加。平均溢价率上升。
重点公司公告。金地集团、深深房Ａ、上实发展等发布2024年年度报告；中国国贸发布2024 年度业绩快报；粤宏远Ａ、津投城开、中交地产发布关于重大资产重组的进展公告；金融街、香江控股、中洲控股等发布为子公司提供担保的公告；*ST 金科、新华联等发布关于子公司诉讼进展的公告；大名城发布关于注销回购股份暨股份变动的实施公告；荣盛发展发布关于公司拟对债务进行重组的提示性公告。
近期，部分房企已披露24 年业绩公告，结合此前的业绩预告，行业深度调整期房企业绩普遍继续下滑。头部房企中，保利发展、招商蛇口、华润置地、绿城中国、建发股份、龙湖集团、越秀地产等利润规模有所下降，但均保持正向盈利。利润降幅由小至大来看，华润置地营业额达2788 亿元（+11%），创近五年新高，股东应占净利润为256 亿元（-18%）；龙湖集团收入1275 亿元（-29%），拥有人应占溢利104 亿元（-19%）；招商蛇口营收1789 亿元（+2%），归母净利润40 亿元（-36%）；绿城中国实现收入1585 亿元（+20.7%），股东应占利润16 亿元（-49%）；保利发展营收3128 亿元（-10%），净利润50 亿元（-58%）；建发股份预计实现归母净利24~35 亿元（-73%~-82%）；越秀地产核心净利润预计比2023年下降50%～55%，即会在15.7 亿元~17.5 亿元之间。然而，大部分房企24 年业绩亏损，其中万科预计亏损450 亿元（-470%）；*ST 金科预计亏损205~285 亿元，亏损规模较23年的87亿元大幅扩大，此外，荣盛发展、华侨城A、华夏幸福、中交地产、金地集团、首开股份等房企亏损额超50 亿元。
结合24 年业绩的说明和行业情况，收入方面，由于近两年新房销售、开工和拿地持续收缩，房企24 年结转收入预计普遍下降。考虑到销售到交付至少需要一年周期，而根据克而瑞数据，24 年百强房企销售额继续同比下降27%，25 年房企收入端仍将承压。值得强调的是，25 年在“止跌回稳”的政策目标下，去库存是政策发力主要方向，调规、换地等举措有助于房企优化土地库存质量、提高新房性价比，加强新房产品市场竞争力、提升销售去化率，但新房销售持续改善需要过程，26 年下半年或能看到房企收入端稳定迹象。毛利率方面，由于此前获取的高价地持续结算，且行业下行期大部分房企采取以价格换市场的措施，房企盈利空间持续压缩。另外，从资产角度看，房企在24 年普遍仍在大额计提资产减值准备，也在侵蚀利润水平。由于不同房企的存货及投资性房地产的质量、计提减值的充分程度与节奏不同，对于房企的影响差异性较大。综合来看，24 年房地产行业普遍亏损，进入结算压力期。
风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。