地产论道之物业篇(二十四)：用科技 重塑永续生意的现金曲线
物企做的是永续经营的生意，讲的是收入成本曲线调整的故事，过去收入曲线上移效果不及预期，当前关注科技注入，由机器换人带来成本曲线下移的重估机会。
摘要：
物业永续经营 生意的背后，是成本、收入曲线调整的估值故事。市场长久以来的共识是，物业是一门永续经营的生意，以DCF 估值，其中盈利的稳定性是一切假设的前提，在盈利之下的永续才能实现价值增长，亏损状态下的永续只会走向价值减损。因此，我们认为，物企的估值故事围绕利润展开，也即，围绕收入曲线与成本曲线展开。
过去物企致力于做收入曲线上移的尝试，但效果不佳，且后续开展空间受限。物企希望通过推动收入上行从而提振利润，主要手段包括新拓展高价项目、开展社区增值服务和非业主增值服务、收并购等，但2022 年后效果快速走弱，物企呈现出“增收不增利”的现象，与房地产开发端规模下行、增值服务毛利率下滑、资产减值规模大幅提升等因素相关。
当前成本曲线下移成为新机遇，机器人替代人的科技引入，有望实现以更低、更稳定的机器成本代替更高、不断上涨的人工成本。物业行业成本呈现刚性上涨的特征，其中人工成本占比最高，是物企成本端的攻克重点，2023 年上市物企中有62%的人工成本占比超过40%。我们认为，在科技浪潮下，以“机器人”大规模替代“人”，是有效且难度较低的一种切入方式。机器人更擅长TO B 端固定化的场景，并执行重复性、标准化的工作，与物业服务中“四保一服”工作的特点相互匹配，目前已有部分物企在以上领域使用，如碧桂园服务的零号机器人在保洁业务上已实现服务效率和服务质量的双重优化。另外，从可行性上，物业机器人技术门槛低，只需要具备固定场景、限制区域完成指定动作的能力即可，大规模替代难度小，能够进行展望。
AI 打开了物业行业新的想象空间，例如AI 管家，有望开拓物业新模式。
物业管家作为物业服务的升级，更强调个性化、社交化与智能化，与AI 的能力相匹配。可以联想：AI 管家落地后“人人有管家”可以实现；AI 管家的7*24 小时全天候的无休服务将节约业主的等待时间；AI 管家强大的思考能力能够带来服务质量的突破性提升；AI 管家通过API 接入外部服务，如维修、家政、零售等，可以构建“平台+生态”模式，形成物业服务的价值裂变等等。预期存量物业占比高、人工成本占比高、住宅业态占比高、愿意为科技付费的物企在本轮有望获得更大的重估空间。
风险提示：机器人在物业行业实际使用效果不及预期，物企科技投入不及预期。